つくばマンション”レーベンCORISコアリス”広告の読み方敷地編

今回はつくば市竹園に建築中のレーベンつくばコアリスの広告をもとに周辺環境を分析したいと思います。

マンション購入の難しさとは

本マンションもそうですが、マンションの販売は工事中から売り出す「青田売り」が一般的となっています。数千万円のモノをパンフレットやモデルルームだけで購入を決断しなければならないという非常に難易度の高い判断をしなくてはなりません。

数百万円のクルマでさえディーラーに行けば実車を見れるし、試乗もできます。クルマ雑誌を見れば欲しいクルマのレビューや評価が溢れていて、ディーラーに行く頃にはだいぶ詳しくなってる、なんてこともあります。

一方、マンションの青田買いはパンフレットや広告という限られた情報からクルマの数十倍の価格の買い物をしなくてはなりません。多くの人がローンを組み担保設定もするでしょう。

マンションの全体の設計自体は戸建て住宅と比較して自由度が高くありません。自由度がないと言うと誤解があるかもしれませんが、収益性を考えれば敷地形状、各方位に面する長さ、接道や用途地域等の法令面の制約によって、どこのデベロッパーが計画しても実は大差はなくなるのです。

マンションにおける収益性とはどれだけ多くの面積を稼げるか、と言い換えることができます。指定容積率400%ならばその上限値に限りなく近づけることをゴールとして逆算の設計を行っていきます。敷地がどこにあるか、どうなっているかによってその最適解を求めていくのです。

広告や法令面など公表されている情報から「物件の周辺環境の変化についてどこまで分かるか」、「何を見るべきか」についてレーベンつくばコアリスを例に見ていきたいと思います。

広告の案内図には利便性や生活環境にプラスになることのみ記載されますので、ご自身の目で現地周辺をチェックしましょう。google mapを使う手もありますね。

周辺環境

まずは敷地周辺環境です。当地は旧URの事業所跡地となっています。西は道路を挟み「大清水公園」、南はスーパーのヨークベニマルやフィットネスクラブのJOYFITなどがある「ヨークタウンつくば」、西は「つくば中央警察署」、北は道路を挟みマンション「つくばエンブレム」となってます。現況の隣接条件は申し分ないですね。すぐ近くに公園がありセキュリティ(警察署)は万全(笑)なうえ、となりにスーパーまで。さらに駅近、、やはりつくばの都市計画は恵まれています。

つくばカピオから大清水公園を見る。右側が建設中のコアリス、右手奥のマンションがエンブレム、左手のマンションがエスペリア。公園の奥中心部に見えるのがつくばセンタービル。公園の日当りは良くない。

商業地域のリスクと周辺環境の長期的変化

周辺環境は最高レベルですが将来的な不安としては隣接地が「商業地域」にあることです。商業地域はほとんどの用途の建物が建てられるのに加え、容積率も高く設定されています。商業地域の隣接地には当マンションやエンブレムやエスペリアなどの規模のマンションが建てられる、ということになります。

今回の敷地の北側の「デュオヒルズつくばエンブレム」はコアリスの建設によって少なからず南側の眺望に影響がでるでしょう。これが商業地域内にマンションがあるということの現実です。(都心部の商業地域では当たり前のこと)いくら反対運動をしても残念ながら無意味です。法的に問題が無いから建築確認がおりているためです。

長期的リスクのもとで周辺環境を見ていくと、西の大清水公園は市の公園ですから問題ないでしょう。北側は廊下側となるでしょうから無視しても差し支えなし。東側の警察署はご存知の通り学園の森に建設中で移転が確定しています。県有地ですが県の施設や他の公共施設等ができない限りは売却が濃厚となってきます。

そして南側はヨークタウンとなっていますが、こちらは読めません、、近辺のスーパーはこことカスミくらいです。ヨークタウンの人の入りはまずまずのようですので、新たな競合店ができない限りは当面は安泰と見えますが、西武やイオンが閉鎖に追い込まれることが現実起きてますので10年後にどうなっているか、保証できる人は誰もいないでしょう。

コアリスは南西向きのL字プランです。東の警察署には5年後にマンションが建っていてもおかしくはないですが、西向き住戸がなければ影響はなし。南側についてはヨークタウンの経営環境次第、という評価ができるでしょうか。

長期保有するならどの向きを選ぶべきか

このことから長期リスクを考慮した住戸の理想の位置は西側の大清水公園向きと考えます。「エスペリアつくば竹園」が公園奥で壁になっていますが、眺望だけ見れば現在より悪化するリスクは無いからです。

おそらく価格帯も南向きよりも安く設定されているはずです。

もちろん「周辺の変化など気にしない」という方は全く無視しても差し支えないでしょう。

エンブレムの北側の建物から敷地方向を写す。朝焼けの写真。

構造編に続きます。